Welche Vertragsart sollte man wählen ?

Wenn Sie für den Verkauf eines Hauses, eines Grundstückes oder einer Eigentumswohnung einen Immobilienmakle beauftragen - wozu wir natürlich nur nachrücklichst raten könnne - stellt sich sofort die Frage, welche Art von Auftrag, d.h. Maklervertrag abgeschlossen werden sollte

Der sog. Alleinauftrag, der beinhaltet, keinen weiteren Immobilienmakler einzuschalten, ist die beste Lösung, um Ihre Immobilie in der kürzesten Zeit, für den höchsten Preis, mit dem geringsten Streß für Sie zu veräußern.

Das sind die beiden wichtigsten Gründe:

1. Kompetente und seriöse Darstellung
Sind mehrere Makler mit dem Verkauf beschäftigt, ist die Präsentation nicht mehr einheitlich. Es können die gleichen Kunden angesprochen werden und wenn der Auftraggeber irrtümlich verschiedene Zahlen und Daten "seinen" Maklern genannt hat, werden die auch "auf dem Markt" kundgetan - das verprellt Interessenten und nutzt nicht dem Wert, zu dem eine Immobilie verkauft werden kann.

2. Optimal Vermarktung
Ohne Alleinauftrag, der ihn vor destruktiver Konkurrenz schützt, müssen die beauftragten Immobilienmakler die Vermarktung für ihren Auftraggeber - d.h. SIE - vorsichtiger angehen. Es werden bei Anzeigenschaltung, der Online-Präsentation, etc. weniger detailreiche Darstellungen und Bilder verwendet, um nicht Informationen zu geben, aufgrund derer ein Provisionsanspruch verloren werden könnte. Ergebnis: die Vermarktung leidet, die Zahl potentieller Interessenten ist geringer und damit auch die Chance kurzfristig zu einem höheren Preis veräußern zu können.

Dier sinnvollste Lösung ist der sog. qualifizierte Alleinauftrag, nach der Verkäufer sich weiterer eigenere Bemühungen enthält und Interessenten an den Immobilienmakler weiterleitet.

Merke: Es gibt gute Gründe für einen Alleinauftrag - allerdings zu sagen, wie das viele tun - daß ansonsten der Makler vielleicht gar nichts tue, da er ja dazu nicht vertraglich gebunden sei, ist kein gutes Argument der weniger klugen Argumente.

Wie wichtig sind Immobilienportale ?

Immobilienmakler wissen: Immobilienportale sind unverzichtbar !

Es ist geanz selbstverständlich: Die meisten Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks denken zuerst daran, wie sie selbst eine Immboilie erworben haben und welche "Medien" (idR lokale Tageszeitung) sie nutzten, um den Markt zu beobachten.

Wer selbst, ohne einen Immobilienmakler sein Haus, seine Wohnung veräußern möchte, muß aber die Gewohnheiten der potentiellen Käufer im Auge haben. Klare Aussage: Je jünger eine "Zielgruppe", desto stärker ihr Nutzungsverhalten des Internet und deshalb kommt man heute an der sog. Online-Insertion nicht vorbei.

Immobilienmakler wissen:
Interessenten informieren sich heute nicht mehr allein über Zeitungen, wie das bis zur Jahrtausendwende der Fall gewesen ist, sondern greifen steigend(!) zu der Internetsuche. Wer also die maximale Zahl an Interessenten, die bestmögliche Vermarktung - so ist das zu nennen - seiner Immobilie wünscht, nutzt ein oder besser: mehrere Immobilienportale.Dabei ist es sinnvoll auch "in Bestform" eine Immobilie anzubieten ... und da sind Immobilienmakler, zu deren "täglich Brot" die Angebotserstellung und die Präsentation gehört, diejenigen mit der größten und x-mal getesteten Erfahrung.

Veräußern Sie Ihre Immobilie durchaus selbst. Wir empfehlen Ihnen allerdings die Beauftragung eines Immobilienmaklers: Wenn wir - allein aus geographischen Gründen - nicht in Frage kommen, ziehen Sie bitte den professionellen Rat eines Kolegen oder einer Kollegin in Betracht.

Maklertips: Kaufsignale

Dieser Beitrag ist nun wirklich Gold wert. Deshalb, aufgepaßt, liebe Leserinnen und Leser:

8 Kaufsignale bei der Besichtigung:

1.) *Bad Poker Face*
2.) Die Besichtigenden wollen das Haus, die Wohnung nicht verlassen
3.) Frage der Interessenten: "Warum wollen die Eigentümer verkaufen ?"
4.) Nächste Frage: "Wie hoch war noch einmal der Preis ?"
5.) Ein Paar fängt an zu flüstern
6.) Es werden bereits gedanklich Möbel eingeräumt
7.) Interessenten fragen, "wie es jetzt weitergeht"
8.) Übertriebenes Kritisieren und "Mäkeln"

Trotzdem sollten sie gerade bei der psychologisch so wichtigen Besichtigung Unterstützung eines kompetenten Immobilienmaklers haben. Rufen Sie uns doch einfach an: 0208 / 68 72 06

Fotos für das Exposé

Es geht nicht nur um das Exposé.

Wenn Sie eine Wohnung, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie danach streben, die Immobilie möglichst vielen Leuten anzu- bieten... und das in einem möglichst guten Licht.

Denn möglichst viele Interessenten sollten möglichst positiv ange- sprochen werden, um für Sie einen möglichst hohen Preis zu rea- lisieren.

Es wird häufig übersehen, daß Fotos und Exposées öfter als man glaubt, ein *Handicap* für den Verkauf eines Hauses sind.

Bei jedem Exposées und so sollten sie jede schriftliche Präsentation nennen, die ein Interessent zu sehen bekommt - ob als Mappe, ge- bundenenes Mehrseiten-Exemplar, zusammengeheftete Übersicht mit Fotos oder als Online-Angebot - sind es vor allem die wenig gelun- genen Fotos, die die "Werbung" für eine Immobilie behindern.

Nicht jeder Makler ...und nicht jeder VOM(VerkaufohneMakler), d.h. Privateigentümer, ist ein begabter (Amateur-)Fotograf.

Versetzen Sie sich einfach in die Lage des Interessenten ! Wie rea- gieren Sie, wenn Ihnen ein Angebot mit Schwächen vorgestellt wird ?

Ich kann nur raten, ausgiebig zu überlegen, welche Möglichkeiten zu optimalen Präsentation der (eigenen) Immobilie zur Verfügung stehen. Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung selbst veräußern möchten, ohne die professionelle Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen, nutzen Sie bitte trotzdem Tipps zur Angebotspräsentation... vielleicht erwägen Sie auch ernsthaft, einen Fotografen zu beauf- tragen, der weiß, wie er "Objekte" am besten in Szene setzen kann.

Es geht um Ihr Haus, Ihre Wohnung ...

Ein Foto, ein Video verkauft ein Haus nicht - aber wenn kein Kunde "ins Geschäft kommt", kann man ihm auch nichts verkaufen. ;)

Der seriöse Immobilienmakler

Häufig verwuchen (nicht nur Immobilien-)Makler dazustellen, warum sie eine ausgezeichnete Wahl, warum gerade sie kompetent und seriös seien. Ich will in diesem Beitrag über unsere Meinung zum *seriösen Makler" sprechen.


Unter Seriosität verstehe ich rechtlich einwandfreies Verhalten. Der seriö- se Makler macht keine Versprechun- gen, die er nicht halten kann und trifft wissentlich(!) keine Falschaussagen.

Damit ich es richtig darstelle: es kann sein, daß das was ein Makler sagt, ergänzt werden muß. Die "Güte" des Produktes - sei es ein Einfamilienhaus oder ein Baugrundstück - sind von ihm nur selten zu beeinflussen.


Aussagen von Eigentümern, Behörden, Finanzberatern, die von einem Makler weitergegeben werden, mögen falsch sein. Der kompetente Makler wird durch eigene Kenntnis und Erfahrung versuchen, diese "Fehler" durch hinterfragen und Prüfen zu minimieren, weil es auch nicht in seinem Interesse ist, durch schlechte "Produktqualität", die auf ihn zurückfallen muß, sein aktuelles oder zukünftges Geschäft zu gefährden.

Häufig wird ein "Verkaufsdruck", der Kunden zur schnellen Kaufentscheidung bewegen soll, als "unserios" empfunden.

Sie haben als Kunde alles Recht und alle Zeit, Auskünfte eines Maklers (oder eines Verkäufers) zu prüfen ! Es sollte allerdings nicht vergessen werden, daß die Aufgabe eines Verkäufers ist, zu verkaufen.

Interessenten müssen sich vergegenwärtigen, daß ein Makler den besten Preis und dies schnellstmöglich für einen Verkäufer erzielen soll - wenn es andere Interessenten gibt, ist es die Pflicht eines Makles demjenigen die Möglichkeit zum Erwerb zu geben, der als Erster zu einer preislichen Einigung mit dem Verkäufer gekommen ist.

Ein Makler, der allerdings andere Kunden "erfindet", um Interessenten zu einem Kauf zu bewegen, ist schlecht beraten, denn er muß damit rechnen, daß bei einer abschlägigen Antwort sein Vertrauen verloren gegangen ist.

Die Zahl der "Zu-Spätgekommenen", die sich darüber ärgern, daß ein anderer Interessent vorgezogen wurde, ist genauso groß wie die derjenigen, die sich über "Drängeln" eines Verkäufers ärgerten. Ich muß es hier so klar formulieren, wie es ist: dies ist nicht zu verhindern ist.

Ich hoffe, daß wir unseren Standpunkt verständlich gemacht haben.

Denkmalgeschützte Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien gehören/-ten seit vielen Jahren zu den beliebtesten Immobilien-Investments.

Ein schöner Artikel, von einer Qualität zu dem Thema, wie man sie selten außerhalb der Fachliteratur findet, wurde jüngst in der FAZ veröfentlicht.
http://www.faz.net/s/RubD0AD9A6D94EE4658B9DDDAEB8EE726B0/Doc~ECCA00A1CB6C841E3ADABCE633C77F152~ATpl~Ecommon~Scontent.html?rss_googlefeed

Unsere "zusätzliche" Meinung: eine Immobilie, die nur aufgrund von Steuervorteilen "sich rechnet", ist keine gute Investition. Dazu gehört eine gute Lage, die eine nachhaltige Vermietung und einen guten (Wieder-)=Verkauf sichern sollte.

Daß man draauf achten sollte, daß die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ordentlich ausgeführt werden.

Neues für 2008 - Immobilien

Sehr schöner Artikel der Wirtschaftswoche.

Einzelne Punkte herausgegriffen:

1.)
In unterschiedlichen Städten gibt es die Erwartung von steiegnden Preisen. Die Angst vor der US-Immobilienblase und Auswirkungen auf deutsche Immobilienpreise scheint - wie wir immer wieder prognostiziert haben - unbegründte zu sein. Deutsche Darlehen wurden, gerade bei eigengenutzten Immobilien betrifftm, relativ konservativ vergeben.

2.) Hypothekenzinsen bleiben weitestgehend stabil - und damit günstiger als in den 90igern.

3.) Riester-Rente
Ab 2008 soll sie auch für die Tilgung einer selbst bewohnten Immobilie genutzt werden können. Wahrscheinliche Eckdaten:
* bis zu 75 Prozent der angesparten Summe (inkl. Förderung) für Tilgung einsetzbar
* Immobilie muß vermutlich 20 Jahre gehalten werden.
* Im Mai soll das Gesetz verabschiedet werden - rückwirkend ab Januar gelten.

Hier die "Fundstelle" der Online-Veröffentlichung:
http://www.wiwo.de/pswiwo/fn/ww2/sfn/buildww/id/97/id/334438/fm/0/SH/0/depot/0/

Maklertip: Zwangsversteigerung und Makler

Viel Ratgeber geben den gutgemeinten Rat, Zwangsversteigerungen als Möglichkeit zu sehen, um zu sparen ... vor allem eine Makler-Provsion.

Ist es klug, dies bei einem begleitenden Immobilienmakler zu tun ? Oder spart man dann am falschen Ende ? Es ahndelt sich bei er Ersteigerung um einen Vorgang, der nicht so durchstrukturiert und "gewöhnt" ist, wie bei einem bei einem Notar beurkundeten Kauf.

Unterstellen wir, daß die rechtlichen Fragen über Bieterstunde, Mindestgebot und andere "Feinheiten" gelöst sind. ...vielleicht mit Hilfe einer sicherlich nicht kostenlosen Rechtsberatung. Wie verbreitet ist das Wissen um Techniken und Taktiken bei der Versteigerung ? Was weiß ein "normaler Interessent" über die Grenzen, die Gläubigerbanken tatsächlich haben, bevor sie einem Zuschlag ihre Zustimmung versagen ? Inwieweit ist das Wissen um den taktischen Einsatz einer Ausbietungsgarantie verbreitet ?

Kaum ein Interessent, der nicht beruflich in der Immobilienwirtschaft tätig ist, hat jemals vor dem Zwangsversteigerungstermin mit einer Gläubigerbank verhandelt. Wir schon - Dutzende Male !

Kann man daher auf die Erfahrung eines Maklers verzichten ?
Ich würde dies aus Verbauchersicht nicht tun. Versichern Sie sich eines erfahrenenen Immobilienmaklers, der zahlreiche Kunden bei Versteigerung betreut hat und holen Sie seinen Rat ein. Es muß nicht sein, daß dieser Makler den gesamten Ablauf bis zur Wahrnehnung des Termins der Versteigerung betreut aber seine professionelle Kompetenz kann Ihnen wertvolle Hinweise für die Versteigerungsstrategie geben und mgl.weise viel Geld sparen.

Mir wäre es natürlich am liebsten, Sie würden uns hinzuziehen ;-) aber ich kann Ihnen generell nur empfehlen, den Immobilienmakler Ihres vertraeuns zu konsultieren.

Maklertip: Achtung bei Besichtigungen

Einen Maklertip kann man schon einmal annehmen - auch wenn man zu den VOM´s (VerkaufenOhneMakler) gehört, die keinen Immobilifachmann für den verkauf ihreer Immobilie verpflichten möchten.

Häufig wird von Verkäufern bei der Durchführung einer Besichtigung dem "humanen Umfeld" wenig Beachtung geschenkt. Nachbarn mit ihren guten oder schlechten Erfahrungen hinsichtlich der Wohngegend -vllt. auch dem gleichen Haustyp eines Bauträgers- werden allerdings blitzartig Teil des Immobilienverkaufs.

D.h., sie werden von den Interessenten befragt, um vermeintliche Schwachstellen des angebotenen Hauses, der zu verkaufenden Wohnung herauszufinden. Es ist kaum zu verhindern, daß Interessenten sich im Umfeld umhören und deshalb habe ich gar nichts dagegen, wenn sich während der (ersten) Besichtigungen Nachbarn mit ihrer Nasenspitze zeigen und in das Gespräch einbezogen werden.

Lobende Worte über Haus/Wohnung/Lage sind gar nicht so selten, da ja auch die Anwohner nette neue Nachbarn haben wollen und selbst bei Kritik über irgendwelche (angeblichen) Schwachstellen ist es besser, wenn sie im Beisein des Maklers geäußert werden, um diese zu entkräften bzw. die Sachlage aufzuklären.Unschöne Erfahrungen habe ich nur mit im gleichen Haus wohnenden Hausmeistern gemacht, die ihre Rolle "überinterpretierten", ihre häufig nur rudimentär vorhandenen technischen Kenntnisse zum besten gaben und potentielle Mieter/Erwerber eher verunsicherten.

Wir sind solche Verkaufssituationen täglich gewöhnt - auch der VOM oder Selbstverkäufer sollte sich darauf einstellen.

Home staging angewandt

Wir hatten einen Artikel über Home staging hier http://sterkrade.blogspot.com/2007/11/home-staging-was-ist-das.html veröffentlicht und auch einen kleinen Guide für (Selbst-)Verkäufer geschrieben und als downloadbare pdf-datei auf unserer Homepage veröffentlicht.

Wie home staging aussehen, welche Ergebnisse es erzielen kann - und hier waren "nur" Immobilienmakler als Berater am Werk - zeigen die Leute von *bloodhound*

http://bloodhoundrealty.com/StagingOregon/index.php

Wer ist jetzt immer noch nicht überzeugt ?

Siehe auch http://www.noreikat-immobilien.de/ *Support* Download-Bereich für Verkäufer

Home staging - was ist das ?

Das ist ein in den USA verwendeter Begriff, der die Aktivitäten zusammenfaßt, Wohnungen, Häuser "in Bestform" zu bringen, bevor sie einem Interessenten angeboten werden.

Das Ziel ist klar: der gute Eindruck der Immobilie soll die Cahncen erhöhen, sie zu veräußern bzw. einen höheren Preis zu erzielen. Und welcher Verkäufer will das nicht ?

Kurz gefaßt gibt es 11 Tips für ein solches *home staging*

0. Machen Sie einen Plan.
1. Der erste Eindruck zählt
2. Willkommen heißen
3. Schaffen Sie Raum
4. Hochglanz – einfach gesagt … und getan !
5. Keine Gerüche
6. Kleine Hindernisse sind hinderlich
7. Nicht nur Raum und Luft – auch Licht !
8. Kleine Gimmicks
9. Ent-Personalisieren Sie Ihre Wohnung/Ihr Haus
10. Tagesbedarf in „Handgepäck
11. Suchen Sie sich einen kompetenten Makler


Eine ausführliche Beschreibung dieser einzelenn Punkte findet man als herunterladbare pdf-datei auf unserer Homepage.

12 Gründe, in Sterkrade einen Makler zu beauftragen

1. Regel der 5

Nach einer Anzeige in der Zeitung (Provisionsfrei !) rufen 50 Interessenten an, 10 besichtigen umgehend, 2 sagen sofort zu, 0 kaufen.



Die Hemmschwelle bei einer Zusage ist beim Privatverkauf erheblich geringer als beim Makler.

2. Höchster Verkaufspreis
Finden des richtigen Preises. Ohne Erfolg (die Zustimmung zum Notartermin), gibt es keine Provision. Fazit: ein Makler wird immer den höchstmöglichen Preis anstreben, zu dem verkauft werden kann. Doch: Käufer und Verkäufer haben die volle Kontrolle.

3. Zeitersparnis
Wieviel Zeit haben Sie zur Verfügung, um Ihr Haus zu verkaufen ? Sind Sie bereit, soviel Freizeit zu opfern, um Dutzenden von Interessenten zuzuhören, ihnen selbst erstellte Exposees zuzusenden, am Telefon mit ihnen zu verhandeln ? Stehen Sie tagsüber "rund um die Uhr" und auch an Wochenenden für Anrufe und Nachfragen zur Verfügung ?

4. Verhandlungssicherheit
Makler hören seit Jahren Einwände von Interessenten. Wie identifizieren Sie, welche davon wichtig sind ? Erkennen Sie die Kaufsignale , die Interessenten geben ?

5. Größere Werbeerfahrung
Erfahrene Makler haben Hunderte von Zeitungsanzeigen aufgegeben und durch Erfolg/Mißerfolg herausgefunden, welche Anzeigen mögliche Erwerber ansprechen.
Gilt das auch für Sie ?

6. Abwicklung
Ein Makler hat ein hohes Eigeninteresse, seine Provision zu verdienen - er wird sich vorher/nachher den Popo aufreißen, um durch gezielte Fragen und Hilfestellungen Hindernisse aus dem Weg zu räumen.

7. Der Makler als Mittler
Aus den Hunderten von Besichtigungen und Verhandlungen, die ein Makler geführt hat, findet er den besten Zugang zu Käufer und Verkäufer. Er weiß welche "Sünden" man unterlassen solltre, die einem Kauf entgegenstehen.
Können Sie auf den Rat eines Fachmannes verzichten, der Ihnen sagt, was die Interesse-Killer bei einer Besichtigung sind ?

8. Vermarktung, Vermarktung, Vermarktung
In Zeiten stagnierender oder nur moderat steigernder Kaufpreise muß selbst das schönste Haus möglichst umfassend vermarktet werden.
Durch die in den letzten Jahren steigende Beliebtheit der Online-Suche, ist die Einbeziehung von Internet-Portalen unverzichtbar geworden. Kennen Sie sich damit aus ?
Nebenbei: was ist mit Mailings, Nachfassen bei Anfragen, Broschüren, verkaufsfördernden Exposees ?

9. Nerven
Eine Vielzahl von Interessenten, viele Absagen, Zusagen - die dann doch Absagen werden, Verhandlungen mit dem verkäufer oder dessen Beuaftragten, Problemlösungen, Rücksprachen, Weitergabe von Informationen, Exposeversand, Absprachen mit dem Notar, Dutzende von Telefonaten: der Verkauf mit einem Makler ist die Variante mit dem geringsten Streß ... zumindest für Sie !

10. Kenntnisse, die sich auszahlen
Viele Makler haben spezielle Kenntnisse, z.B. bei dem Verkauf von Erbpachtgrundstücken, der Umwandlung von Miet- in Eigentusmwohnungen oder bei dem vor/auf einer Zwangsversteigerung.
Ein Immobilienmakler hat das Quäntchen Routine, daß sich für den Auftraggeber auszahlt.

11. Makler als wandelnde Datenbank
Man kann nicht überall sein, Marktreports liefern häufig zu große (Preis-)Spannen, als daß sie im Einzelfall anzuwenden wären. Der routinierte Makler weiß auch, was von Preisen zu halten ist, die in Portalen angeboten werden.

12. Der Makler verdient sich selbst
Reden wir nicht über den besten Marktpreis, den der kompetente Makler ermittelt. Ohne Makler benötigt man länger, um einen Käufer zu finden.
Eine einfache Rechnung: 300.000 Kaufpreis * 8% kalk. Zinssatz * 3 Monate Verzug = 6.000 Euro durch Zeitverlust. Eine ähnliche Rechnung kann ein Interessent aufmachen.
... und das, ohne irgendeine Dienstleistung erhalten zu haben !